Går du med tanker om å leie ut hus, leilighet eller hybel? Utleie av bolig kan gi en god ekstrainntekt og føre til mer frihet og økonomisk trygghet i hverdagen. Får man stabile og trivelige leietakere, vil man kunne få en passiv inntekt uten å måtte investere for mye tid og energi på utleieprosjektet.

Enten man vil leie ut hybel i kjelleretasjen eller en enebolig, har både utleier og leietaker rettigheter og plikter som må følges. Reglene står oppført i Husleieloven, og det anbefales å lese igjennom loven før man går i gang med prosjektet. Da vil man på et senere tidspunkt unngå ubehagelige overraskelser.

Nedenfor kan du lese mer om forhold du bør være klar over før du leier ut boligen.

Arealet må godkjennes

For å kunne leie ut en hybel eller hel bolig, må boenheten oppfylle visse krav. Det stilles bl.a. krav til takhøyde, vinduer, rømningsveier, lydisolering, bodplass, dagslys og ventilasjon. Det stilles også krav til inneklima – blant annet at utleiedelens inneluft ikke har høye verdier av radon samt at boligen ikke har fukt eller råte. Man må søke om å få godkjent boenheten av kommunen før man kan leie ut.

Brannsikkerhet

Det er strenge regler om brannsikkerhet for utleieboliger. Boenheten må ha minst en alternativ rømningsvei utenom hovedinngangen. I tillegg må det være installert brannvarslere og brannslukningsapparat. Takvindu i loftsetasjen regnes vanligvis ikke som godkjent rømningsvei.

Husleiekontrakt

Å sette opp en god og detaljert husleiekontrakt er gull verdt når man ønsker å leie ut bolig. Husleiekontrakten forhindrer uoverensstemmelser mellom leietaker og utleier, og man kan laste ned og skrive ut en standardkontrakt fra nettsiden til Forbrukerrådet. Husleiekontrakten er utformet slik at den samsvarer med Husleieloven.

Depositum

For å sikre seg mot manglende betaling av husleie eller skade på inventar i løpet av leieperioden, bør det avtales at leietaker må betale et depositum. Dette er et kontantbeløp som leietaker stiller som sikkerhet før vedkommende flytter inn i boenheten. Vanligvis tilsvarer depositumets størrelse to eller tre ganger månedlig husleie.

Depositumet settes inn på sperret konto i leietakers navn. Hverken leietaker eller utleier kan disponere over depositumet. Etter at leieperioden er slutt, vil beløpet bli utbetalt til leietaker. Utleier kan kreve at leietaker dekker kostnader for ødelagt inventar i boligen, dersom dette er tilfelle. Leietaker kan nekte, og må da levere en skriftlig klage til banken.

Dersom leietaker ikke kan stille depositum, kan utleier akseptere annen form for sikkerhet – f.eks. garanti fra bank eller annen privatperson. En god husleiekontrakt forhindrer uenigheter mellom eier og leietaker

Å fastsette pris på utleieboligen

Utleier står stort sett fritt til å fastsette den månedlige leieprisen, og her er det flere spørsmål som utleier må ta stilling til. Skal f.eks. strømforbruket være inkludert i månedsleien, eller skal leietaker betale strøm i tillegg? Andre ting som også må vurderes på forhånd er f.eks. om kabel-tv, internett, bredbånd osv. skal inngå i husleien, eller om kostnadene skal dekkes av leietaker som en ekstrautgift. Her må hver og en bestemme selv hva som er ønskelig.

Utleieperiodens lengde

Utleier må bestemme seg for å leie ut boenheten på ubestemt tid eller kun i en begrenset periode. Velger man en tidsbestemt leieperiode, plikter leietaker å flytte ut av boligen innen opphørsdatoen. Leier man ut hybel (i kjeller eller loft) på en enebolig er det likevel en minste tidsbestemt utleieperiode på ett år. For utleie av enebolig, tomannsbolig, rekkehus og lignende er minste tidsbestemte utleieperiode 3 år.

Skal enheten være møblert eller umøblert?

Utleieboligen kan leies ut umøblert, møblert eller delvis møblert. Hybler leies gjerne ut møblert, da studenter som regel ikke har egne møbler. Selv om en enebolig eller leilighet leies ut umøblert, er det likevel vanlig at vaskemaskin, kjøleskap og komfyr følger med i utleieboligen. Leier man ut møblert, kan man få skattefradrag for kostnader til møbler

Det er samtidig opp til utleier å bestemme om det skal være tillatt med husdyr i boenheten. De senere år har husdyr blitt mer akseptert i utleieboliger enn tidligere.

Oppsigelse

Ifølge Husleielovens § 9-6 har leietakere oppsigelsesvern, noe som betyr at utleier må ha svært gode grunner for å kunne si opp utleieavtalen. En gyldig årsak kan f.eks. være at leietaker ikke har betalt inn husleien, men også andre brudd på leieavtalen kan føre til gyldig oppsigelse. Oppsigelsesfristen er vanligvis 3 måneder, men i enkelte tilfeller kan oppsigelsesfristen være kun 1 måned. Dette gjelder for mindre boenheter som f.eks. kjellerhybel i en enebolig.

Har utleier skaffet seg en utkastelsesklausul i husleiekontrakten, kan vedkommende få hjelp av namsmyndighetene til å kaste ut leieboer. Dette kan være aktuelt dersom husleien ikke blir betalt. Utleier sparer mye tid på å ha en slik klausul i utleiekontrakten.